Pourquoi les déclarations du vendeur intéressent votre prêteur
Lorsque vous achetez une propriété à Mercier ou ailleurs en Montérégie, le vendeur est tenu de remettre un formulaire de déclarations du vendeur, appelé DV ou DVD selon le type d'immeuble. Ce document recense l'état connu de la propriété : travaux effectués, présence de vices apparents, litiges, infiltrations passées, état des systèmes mécaniques et bien d'autres éléments.
Pour un prêteur, la valeur de la propriété offerte en garantie est au cœur de toute décision de financement. Si des défauts importants sont révélés dans les déclarations du vendeur, ils peuvent influencer l'évaluation de la propriété, modifier les conditions du prêt ou soulever des questions supplémentaires. Votre courtier hypothécaire examine ces informations précisément pour anticiper les préoccupations du prêteur avant même que le dossier ne soit soumis.
Ce que contient le formulaire DV ou DVD au Québec
Au Québec, l'OACIQ demande au courtier immobilier de remplir le formulaire DV ou DVD avec le vendeur et de le lui faire signer au moment de la prise du contrat de courtage. Ce formulaire est ensuite annexé à la fiche descriptive de la propriété et à toute promesse d'achat reçue. Le vendeur y répond au meilleur de sa connaissance : il n'est pas tenu de déclarer ce qu'il ignore, mais il doit être honnête sur ce qu'il sait.
Le formulaire peut couvrir des éléments comme :
- Les travaux de rénovation réalisés, avec ou sans permis;
- Les problèmes d'humidité, d'infiltration ou de moisissures passés ou présents;
- L'état de la toiture, de la fondation et des systèmes de chauffage;
- Les litiges en cours ou les servitudes affectant la propriété.
Ces informations sont utiles non seulement pour l'acheteur, mais aussi pour le courtier hypothécaire qui prépare le dossier de financement.
Comment un courtier hypothécaire utilise ces déclarations pour préparer votre dossier
Le rôle du courtier hypothécaire n'est pas d'interpréter juridiquement les déclarations du vendeur, c'est la responsabilité d'un notaire ou d'un avocat, mais d'en tirer les informations pertinentes pour l'analyse de risque du prêteur.
Concrètement, votre courtier hypothécaire peut :
- Repérer les éléments susceptibles d'affecter la valeur de la propriété, comme des travaux non conformes ou des réparations majeures récentes non documentées;
- Anticiper les questions du prêteur en rassemblant à l'avance les documents justificatifs pertinents : factures, permis, rapports d'inspection antérieurs;
- Évaluer si une inspection préachat est particulièrement recommandée compte tenu des déclarations, et orienter vers les professionnels appropriés;
- Présenter un dossier complet et cohérent en s'assurant que les informations transmises au prêteur correspondent à la réalité connue de la propriété.
Rappelons que le formulaire DV ou DVD améliore la transparence, mais il ne constitue pas une garantie que l'immeuble est exempt de défaut. C'est pourquoi l'inspection préachat reste un outil précieux, tant pour l'acheteur que pour le prêteur.
Vous pouvez explorer les services offerts par Sonia Laplante pour mieux comprendre comment un courtier hypothécaire accompagne chaque étape du processus.
Quand les déclarations peuvent retarder ou compliquer le financement
Certaines situations révélées dans les déclarations du vendeur peuvent ralentir le traitement de votre demande hypothécaire ou entraîner des conditions supplémentaires de la part du prêteur. Voici quelques exemples courants :
- Travaux sans permis : un prêteur peut exiger une mise en conformité ou une évaluation spécialisée avant d'approuver le financement;
- Problèmes d'humidité ou de fondation : ces éléments peuvent déclencher une demande d'inspection structurelle ou influencer la valeur retenue par l'évaluateur agréé;
- Litiges en cours : un litige touchant la propriété peut compliquer le titre et retarder la conclusion chez le notaire;
- Réparations récentes non documentées : l'absence de factures ou de permis pour des travaux importants peut soulever des doutes sur la qualité de l'exécution.
Dans tous ces cas, agir tôt est la meilleure stratégie. Plus votre courtier hypothécaire dispose d'informations complètes dès le départ, plus il peut préparer un dossier solide et éviter les surprises en cours de processus.
L'inspection préachat : un allié pour votre financement
L'inspection préachat est recommandée par l'OACIQ, qui indique que le courtier immobilier doit expliquer à l'acheteur les risques associés à une renonciation à l'inspection. Du côté du financement, un rapport d'inspection complet peut rassurer le prêteur sur l'état réel de la propriété et appuyer la valeur déclarée.
Depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec délivre des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui effectuent des inspections préachat. Ce certificat deviendra obligatoire à compter du 1er octobre 2027 pour tous les inspecteurs qui souhaitent exercer au Québec. Le registre de la RBQ permet de trouver un inspecteur certifié ou de vérifier la validité d'un certificat.
Pour votre dossier hypothécaire, conservez une copie du rapport d'inspection et de toutes les pièces justificatives liées à la propriété. Ces documents peuvent être demandés par le prêteur à n'importe quelle étape du processus.
Utilisez la calculatrice hypothécaire pour estimer vos versements selon différents scénarios, en tenant compte des coûts potentiels révélés lors de l'inspection.
Préparer votre dossier avec rigueur dès le départ
Que vous soyez premier acheteur ou non, la qualité de votre dossier hypothécaire repose en grande partie sur l'exactitude et la complétude des informations transmises au prêteur. Voici quelques bonnes pratiques à adopter :
- Remettez des renseignements exacts et complets à votre courtier hypothécaire dès la première rencontre;
- Conservez les pièces justificatives de tout transfert d'argent important, notamment pour la mise de fonds;
- Évitez les nouvelles dettes ou les changements financiers importants entre la promesse d'achat et la conclusion de la transaction;
- Partagez les déclarations du vendeur et le rapport d'inspection avec votre courtier hypothécaire dès que vous les recevez.
Un dossier bien préparé, appuyé par des documents clairs, permet au prêteur d'évaluer votre demande dans les meilleures conditions. Pour démarrer le processus, vous pouvez soumettre votre demande de financement en ligne directement.
L'essentiel à retenir
Les déclarations du vendeur sont bien plus qu'une formalité administrative : elles font partie intégrante de l'analyse que votre courtier hypothécaire effectue avant de soumettre votre dossier. En prenant connaissance de ces informations tôt, en faisant réaliser une inspection préachat et en rassemblant les documents pertinents, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que le processus de financement se déroule sans accroc. Prenez le temps de discuter de chaque détail avec votre courtier hypothécaire : c'est cette préparation rigoureuse qui fait la différence entre un dossier traité rapidement et un dossier qui accumule les délais.
Les déclarations du vendeur, l'inspection préachat, les permis de travaux : chaque détail compte au moment où votre dossier est analysé. Contactez Sonia Laplante, votre courtière hypothécaire à Mercier, pour passer en revue ces éléments ensemble et soumettre une demande bien préparée, démarrez votre demande de financement en ligne dès aujourd'hui.
Foire aux questions
Quels documents liés à la propriété devrais-je remettre à mon courtier hypothécaire dès que je les reçois?
Transmettez le formulaire de déclarations du vendeur (DV ou DVD), le rapport d'inspection préachat, les factures et permis de travaux, ainsi que tout document relatif à un litige ou à une servitude. Plus votre courtier hypothécaire dispose de ces informations tôt, plus il peut préparer votre dossier de façon complète avant de le soumettre au prêteur.
Le formulaire DV ou DVD protège-t-il l'acheteur contre tous les vices cachés de la propriété?
Non. Le formulaire DV ou DVD améliore la transparence, mais il ne constitue pas une garantie que l'immeuble est exempt de défaut. C'est pourquoi l'inspection préachat reste un outil précieux pour compléter l'information disponible avant de finaliser votre financement.
Comment les travaux réalisés sans permis peuvent-ils affecter ma demande hypothécaire?
Des travaux non conformes ou non documentés peuvent amener le prêteur à exiger une évaluation spécialisée ou une mise en conformité avant d'aller de l'avant. Votre courtier hypothécaire peut anticiper cette situation en rassemblant à l'avance les factures et permis disponibles, ou en signalant l'absence de documentation pour que le prêteur soit informé dès le départ.
À partir de quand les inspecteurs en bâtiment devront-ils obligatoirement détenir un certificat de la Régie du bâtiment du Québec?
Depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec délivre des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui effectuent des inspections préachat; ce certificat deviendra obligatoire à compter du 1er octobre 2027. Vous pouvez consulter le registre de la RBQ pour vérifier la validité du certificat d'un inspecteur avant de le mandater.
Quelles précautions financières prendre entre la promesse d'achat et la conclusion chez le notaire?
Évitez de contracter de nouvelles dettes ou d'apporter des changements financiers importants durant cette période, car le prêteur peut réévaluer votre dossier jusqu'à la conclusion. Conservez également les pièces justificatives de tout transfert d'argent lié à votre mise de fonds et informez votre courtier hypothécaire de tout changement de situation dès qu'il survient.
