Quelle est la durée d'amortissement maximale pour un premier acheteur?
Pour un premier acheteur dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix, l'amortissement maximal est de 30 ans; dans tous les autres cas sous ce seuil, il est de 25 ans. Au-delà de 20 %, le prêteur fixe le maximum. Une durée plus longue abaisse le versement, mais augmente les intérêts payés.
Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), avec une mise de fonds de moins de 20 %, le plafond est de 30 ans pour un premier acheteur et/ou pour l'achat d'une construction neuve, et de 25 ans dans tous les autres cas. Avec une mise de fonds de plus de 20 %, c'est le prêteur qui établit le maximum.
Retenez que ce sont des plafonds, pas des obligations : vous pouvez choisir une durée plus courte que le maximum permis. C'est justement ce choix qui mérite d'être calculé plutôt que supposé.
Amortissement et terme : quelle différence?
Ces deux mots se confondent souvent, et l'erreur coûte cher en compréhension. L'ACFC distingue le terme de l'hypothèque, pendant lequel s'appliquent l'entente et les conditions de taux, de la période d'amortissement, qui sert à calculer les versements sur un horizon plus long.
Concrètement, vous pouvez avoir un amortissement de 25 ans, mais votre taux n'est pas figé pour toute cette durée. À la fin de chaque terme, l'hypothèque doit être renouvelée, sauf si le solde est payé. Votre versement futur dépendra alors du taux en vigueur à ce moment et du solde restant.
Voilà pourquoi une comparaison utile va au-delà du taux affiché : elle regarde la structure des versements, la durée d'application du taux et l'amortissement ensemble.
Comment un amortissement plus long change-t-il vos versements et vos intérêts?
Le mécanisme est simple : étaler le même capital sur plus de mois réduit chaque versement, mais le capital impayé reste plus élevé plus longtemps, donc il génère plus d'intérêts. Voici l'ordre de grandeur sur un cas fictif.
Exemple : pour un prêt de 400 000 $ à un taux de 5 % supposé constant pendant toute la période, le versement mensuel est d'environ 2 325 $ sur 25 ans et d'environ 2 135 $ sur 30 ans, soit environ 190 $ de moins par mois, mais près de 370 000 $ d'intérêts au total sur 30 ans contre près de 300 000 $ sur 25 ans.
Ce chiffre sert à illustrer une logique, pas à décrire un taux réel ni votre situation. Trois lectures s'en dégagent :
- l'allègement mensuel peut être précieux si votre budget est serré au départ;
- le coût de cet allègement se paie en intérêts supplémentaires, étalés sur de nombreuses années;
- le choix n'est pas définitif : selon les conditions de votre contrat, on peut parfois rembourser plus vite qu'exigé, ce qui se vérifie avant de signer.
Comment comparer deux durées dans votre propre scénario?
Une moyenne ne remplace pas vos chiffres. Voici une démarche en quatre temps, qui vaut aussi bien pour un premier achat à Mercier que pour n'importe quelle ville de la Montérégie.
- Fixez le prix et la mise de fonds visés. Ils déterminent si le plafond est de 30 ou de 25 ans, et si une assurance est requise.
- Calculez deux scénarios côte à côte, avec le même taux et deux durées. Notez le versement mensuel et les intérêts totaux pour chacun. Vous pouvez commencer avec la calculatrice hypothécaire, en gardant en tête que son résultat est indicatif : ce n'est ni une soumission, ni une approbation, ni une qualification.
- Intégrez l'assurance. Avec une mise de fonds de moins de 20 %, une assurance prêt hypothécaire est requise selon la SCHL. Elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement et ne garantit pas l'approbation. Pour voir comment elle s'insère dans votre prêt, lisez notre article sur l'assurance hypothécaire pour premiers acheteurs.
- Testez votre marge de manœuvre. Demandez-vous si le versement du scénario le plus court laisse de la place pour l'imprévu, et si le versement du scénario le plus long vous convient sans que vous l'allongiez par automatisme.
L'erreur fréquente : choisir la durée uniquement pour faire entrer le versement dans un budget, sans regarder le coût total ni l'horizon prévu dans la propriété.
Que demander à votre courtier hypothécaire sur les durées offertes?
Le plafond officiel n'indique pas ce que chaque prêteur offre réellement : certains produits ou conditions peuvent différer d'une institution à l'autre. Un courtier hypothécaire peut comparer plusieurs prêteurs à la fois. Dans ma présentation chez Multi-Prêts Hypothèques, je mentionne qu'en nous rencontrant, vous accédez aux offres de près de 20 institutions financières en un seul rendez-vous, ce qui évite de refaire la même comparaison prêteur par prêteur.
Voici les questions utiles à poser :
- Quelles durées d'amortissement chaque prêteur propose-t-il pour mon type d'achat et ma mise de fonds?
- Comment le versement et les intérêts totaux changent-ils d'une durée à l'autre, avec le même taux?
- Quels sont les frais, les options de remboursement anticipé et les pénalités?
- Le prêt est-il transférable ou peut-il être pris en charge, lorsque c'est offert?
- Quelle assurance est requise, et comment s'ajoute-t-elle au calcul?
- Que se passe-t-il à la fin du terme, au moment du renouvellement?
Posez ces questions avant de magasiner une propriété, pas après l'offre d'achat : vous saurez alors quel versement vous visez et pour quelle durée.
Votre prochain pas : deux durées, un même tableau
Dressez un tableau simple avec deux durées d'amortissement, le même taux, le versement mensuel et les intérêts totaux de chacune. Ajoutez-y vos questions sur les frais, les pénalités et le renouvellement. Apportez ce tableau à votre prochain rendez-vous hypothécaire : il rendra la discussion concrète et vous aidera à choisir en connaissance de cause plutôt que par défaut.
Je suis Sonia Laplante, courtière hypothécaire à Mercier. Écrivez-moi par la page de contact avec votre tableau comparatif de deux durées, et nous le passerons en revue ensemble, chiffres et questions à l'appui.
Foire aux questions
Puis-je changer la durée d'amortissement au renouvellement de mon hypothèque?
Souvent oui, mais cela dépend du prêteur et de votre contrat. Au renouvellement, certains prêteurs permettent de raccourcir l'amortissement, d'autres d'en discuter selon votre situation. Demandez les options offertes bien avant l'échéance du terme, et comparez le nouveau versement avec celui de votre budget actuel.
Comment savoir si je devrais viser un amortissement plus court?
Comparez le versement du scénario court à votre budget réel, en gardant une marge pour les imprévus. Si ce versement reste confortable, la durée plus courte réduit les intérêts totaux. Si elle vous met sous tension, un amortissement plus long ou des remboursements accélérés peuvent être plus adaptés. Validez le tout avec votre courtier hypothécaire.
Puis-je rembourser plus vite qu'exigé avec un amortissement de 30 ans?
Cela dépend des conditions de votre contrat, qui varient selon les prêteurs. Certains produits permettent des paiements additionnels ou une hausse des versements, d'autres prévoient des limites ou des pénalités. Avant de signer, demandez par écrit les options de remboursement anticipé et leurs conditions afin de choisir en connaissance de cause.
Que faire si mon taux change au renouvellement alors que mon amortissement restant est le même?
Votre versement sera recalculé selon le taux en vigueur et le solde restant. Avant l'échéance, demandez des scénarios chiffrés avec quelques taux possibles, pour voir l'effet sur votre versement. Prévoyez aussi une marge dans votre budget et comparez les offres plutôt que d'accepter automatiquement la première proposition.
